空き家見回りコラムの記事

空き家相続前に考える事

実家の空き家の売却、『相続の前』に考えておくこと

という記事がインターネットにアップされていたので考えてみたいと思います。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190423-00010001-ffield-life

この記事では、空き家の売却を考えるのは早いうちから計画した方が良い、と主張しています。その根拠は、空き家の売却に特例税制(譲渡所得のうち、3,000万円までが控除される税制)が適用されるのが概ね3年間、具体的に言うと「相続開始日から3年を経過する日が属する年の12月31日までの売却」が特例税制摘要の期限であり、それ以降は認めない、という訳でして、実際この期限を過ぎてから相談に来られる方が多いのだそうです。

確かに、誰も住んでいない実家の土地建物、相続したのはいいけれど、一体どうすればいいのか・・・年に1回くらい掃除に良き、あとは「どうしたものか・・・」と考えあぐねるばかり。あっという間に3年間が過ぎてしまった、というのはよくある話なのかもしれませんね。

実際、当方で草取り監理をさせて頂いていた、似たようなケースでも、何の動きも無いまま年1回の草取り業務を3年以上続けていた事があります。(そのお客様は結局どうなったのか、それ以降の草取り作業のご依頼が無かったので分かりませんが)この法律に基づいていれば、特例税制の恩恵を受けられたのかもしれないと考えると、勿体ない事をしたのかもしれませんね。

若い方にとっては「3年って長いよね。何ら手を打てなかったのは自業自得じゃないの?」というご意見の方もいらっしゃるようですが、実際、親が1人で住んでいた家を相続する年齢ともなれば、会社や、今住んでいる地域社会で何らかの責任を少なからず多く背負っていて忙しい場合がほとんどではないのでしょうか?地域の何らかの役を慣れないながらこなしつつ、任期を終えたら・・・時間がオーバーしてしまっていた、という事も、やはり無くはないのかなと感じます。

もうひとつ重要なのは以外に売却に手間取ってしまって時間オーバーしてしまう、という問題です。

とにかく田舎の一軒家は場所によって人気にムラがあります。当社は割と田舎の、便の悪い位置にあるのですが、近隣の空き家は売れています。なぜか?交通の便が悪いと言っても自動車を所有していればそれほど不便を感じない上に、程よく田舎なため都会の下町やいわゆる一般的イメージの田舎にありがちな強固な人間関係の強要などがなく、若い世代でも快適に住める条件が揃っているからです。そうして移住した若い世代が、同年代の若い世代を呼び、地域全体の新陳代謝に成功しています。

が、その目と鼻の先の地域では、全くと言っていいほど空き家の売却が進んでおらず、深刻な問題に発展しそうになっています。

腕のいい不動産屋さんにお願いするのが一番良いのではないかとも感じるのですが、それでもなかなか難しいという話も聞きます。売りにくい場所では見込客への接触機会を増やすほかありません。

接触機会とは、できるだけ多くの、空地や空き家を買いたいな、と思っている人に土地を見てもらう事で、そのためにはパッと見だけでもいいので、空き家の外観や空き地そのものをキレイにしておく必要が有るかと思います。

売却のためにキメの細かい手を打てないならば、実際の見た目を良くしておけば、そのタイミングを拾えるチャンスも増すわけですし、売却のメリットだけでなく「あれ、この家は空き家の筈なんだけど、庭先がきれいだな・・・結構頻繁に帰ってくるのかな・・・」と泥棒等犯罪者に思わせる効果もあります。そして隣家の方々に、雑草の種が飛んで行って発芽する、庭木の枝葉が大量に隣家に落ちる、管理されていない庭にスズメバチが巣を作り、隣家の子供が刺された、などと数え上げたらきりが無い程のトラブルを回避し、ご迷惑をかける事も無くなる訳です。

空き家の売却と管理、そろそろ考える時期なのかもしれませんよ?

 

空き家活用起業ファンド

空き家活用起業の支援ファンド設立という記事がアップされていたので取り上げてみたいと思います。

"空き家活用起業の支援ファンド設立" 朝日新聞DIGITAL

https://www.asahi.com/articles/CMTW1904152200003.html

設立された地域は【飛騨高山】でして、岐阜の中部、山の中で朝市などで有名な観光地、というイメージでしょうか?高山祭りと呼ばれるお祭りには屋台と呼ばれる山車が出て華やかなお祭りだなーという印象でした。

飛騨高山観光公式サイト

http://www.hidatakayama.or.jp/

観光地・飛騨で空き家ファンドを立ち上げたのは地元の信用金庫である高山信用金庫が主体となっています。

やはり地元に根付いた金融機関は、地域の中小零細企業などの事情をよく知り、その問題点も客観的に把握しているところが多いのでしょうから、こういった地域の社会問題を解決するには欠かせない存在だと言えます。

具体的にどうするかというと、飛騨高山の空き家を利用して、観光や飲食業を行う事業者には投資という形で資金を用意し地域の発展に寄与するという流れです。

投資という形を取る事で、借入のように最初から元本の返済を迫られることなく、事業に専念できるメリットがありますが、逆に金融機関から見た場合は貸付ではなく投資であるので、非常に大きなリスクを背負うと共に事業計画へ意見を出しやすい環境なのかなとも考えられます。

しかし大事なことは、事業の発展と継続であるはずなので、ある程度長期的な投資と割り切って資金提供してくれるのでしょう。

空き家の利活用は今まであまり実施されてこなかった事だけに、きっと誰もが手探り状態であると思います。

その際、貸付ではなく投資であるという資金提供は本当にありがたいのかなと素直に感じます。

また、飛騨高山という地域柄なのか観光及び飲食業という業種に絞っているのも興味深いです。

地域の産業と連携が取りやすいうえに業種を絞る事で投資の審査もより深くする事ができるのだと思います。

逆に言えば、相当事業計画を練った上での申請でないとなかなか審査は通らないのかもしれませんね。

しかし、事業の内容について深く考えずに安易な起業をしてしまい、結果失敗をして人生を狂わせてしまうよりも、しっかりした審査の上で自分の描いた事業計画が投資に足るものなのか無料で審査してくれるのです。

仮に、その事業計画が認められずに審査を通らなかったとしても、それはそれで実力不足や計画性の甘さを事前にアドバイスしてくれたと思えば、非常に安いチェックコンサルティングになるのではないでしょうか?

実際、事業が上手く行かなかった時には、貸付ではなく投資という立場の信用金庫も、そのお金が返ってこない場合まる訳ですから、もしそうなれば多大な損失を被る訳で、これは起業家と信用金庫、本気と本気のガチンコ勝負なのではないかと感じます。

それではこの辺でまとめたいと思います。

飲食店や観光施設に特化しての投資というのは、飛騨高山という特性を活かした空き家対策であり、貸付ではなく投資であるというのは、この地域を身を切って盛り上げていくぞ、という気概のようなものを感じます。

こういった取り組みは、日本中様々な地域で応用できるスキームであると感じますし、観光を軸にした飛騨高山の取り組みを自身の地域に応用するならばどうすれば・・・という視点で考えていくと、何だかアイディアがドンドン湧いてくるのではないでしょうか?

空き家や空き店舗が面白くて素晴らしい起業家に借りられて地域が発展するのを、そんな成功事例が日本で話題になるのを、願ってやみません。

空き家は宝か"負動産"か

空き家は宝か"負動産"か街の未来を変える「空き家問題」の前途

https://logmi.jp/business/articles/320967

という記事がウェブ上に上がっていたので考えてみたいと思います。

まず、地方創生とセットで考え、それを実現できる人材を育成していく、という事ですが、これは素直に賛同します。

これは全国各地、津々浦々、どこでも問題意識として挙がっている事で、とりたてて新しい考え方ではないのですが、それを本気で動かそう、実行しよう、という観点で話をされている方は、けっこう稀なのかなと感じました。

まちの規模としては小さい所が成果としては上がっていて、中堅クラスのまちではなかなか成果が出ないとおっしゃっています。

これは地方に住む者として非常に納得です。中堅クラスのまちは、なまじ中堅なだけにまち全体での危機意識が足らないという事と、見えない利権のようなものが非常に複雑に絡み合っていてどこから手を付けていいか分からない、下手に手を出そうものなら住民の大反対や妨害などを受けて頓挫してしまう、というケースが容易に予想されます。

少人数で自力ではどうしようもない事を嫌という程認識している小さなまちほど、新しい動きに対して逆にコンセンサスを得られやすいのかな、と感じました。

次に空き家はマネタイズ(現金化)が難しいという問題。議論ではサブリースなどについて有用性が話されていました。

これは積極的な賛成ではないですが、確かにそういうシーンしか利益を上げていく事は難しいのかな、個々で動いてはスケールメリットなども見いだせないのかな、と感じています。

手数料商売という不動産業の仕組みをどう変えていくかというのは今後の課題なのでしょうが、そういう大きな仕組みを打ち壊して新たな可能性を見出す事は本当に簡単な事じゃありませんし、昨今のニュースなどで取りざたされているように、サブリースは悪徳商法などの危険性もはらんでいるのは確かですが、これは素人が太刀打ちできない問題でもあり、シッカリと精査した不動産のプロに委任するというのは現状では仕方ない事なのかなと感じました。

そして空き家を活用してのまちづくりです。これは可能性あるなと感じました。

空き家を利用して障がい者施設や高齢者施設などを誘致し、そういうまちを作り上げ、コンパクトシティの更にコンパクトなものを形成し、その中である程度利便性を上げていくという流れは、一見可能性高そうだなと感じる事ができました。

ただ、この流れでまちづくりが立ち上がったとしても、最終的にはいびつな住民構成になり、長く続いていくまちにはなりにくいのかなというのは記事にもありましたし、私も地元の古い大規模住宅地を見ていて思っていた事でした。

次に大きな核となる施設。廃校や廃工場などの再利用を成功させるには、円滑なコミュニケーションによって、文化を受け継ぎつつも、しっかりマネーの仕組みは整えるというご意見が記事には載っていますが、これは少し違和感を感じました。

大きなまとまった空間を利用するのならば産業の拠点として使わなければ勿体ないな、と。核になる産業があってそれに従事する住民がいて、町が形成されていく、という無理のないまちの発展や継続の仕方はやはり不動の安定感なのかなと感じました。

「いやいやその産業が衰退したからまちが寂れて空き家が増えたんだろう」というご意見もあろうかと思います。もっともです。だから、そういった核になる大規模な床面積を持つ施設を安価に貸し出して産業を呼び込み(あるいは創成し)まちを形成していく方法を模索する事は、他の様々なトリッキーな手法と比べても全然可能性が高い事なのかなと感じています。

移住じゃなくて交流人口系。という言葉で記事はまとめられています。

無理なくまずは動いてみる、そういう事には最適なアクションなのかなと感じました。

いずれにせよ、多くの地方で問題になっている空き家問題を解決する方法が早く見つかるといいですね。

それまで、空き家の見回り管理はわれわれのサービスで社会貢献活動として利用して下さればあ幸いです。

 

空き家活用の新サービスについて

空き家活用について新しい試みが記事になっていたのでご紹介します。

 

東京五輪後に「全国住み放題」が広がる理由

空家活用の新モデル、仕掛け人が描く青写真

https://toyokeizai.net/articles/-/269309

 

月40,000円で日本中住み放題。全国の空き家と泊まりたい人をマッチングするサービスだそうで、先行会員として30人を募集したところ、1100人の応募があったとのこと、注目を集めているようです。

こういった空き家の問題では、やはり都心なのか地方なのか?地方でも利便性はどうなのか?という問題は避けては通れない話題です。

事実、この記事についているコメントでも、結局地方の空き家では回転率が悪いので、採算を問題視するものが散見されます。

そうです、空き家の問題で根が深いのは地方の利便性が悪い物件なのです。

 

平成25年の統計なので若干古いのですが、空き家率が最も多いのは「山梨県」で22.0%、次いで「長野県」19.8%、3番目は「和歌山県」で18.1%、4位以下は「高知県」17.8%「徳島県」と「愛媛県」が17.5%「香川県」17.2%「鹿児島県」17.0%「栃木県」と「静岡県」が16.3%となっています。

https://uub.jp/pdr/s/akiya.html

 

こういった地方の空き家問題の場合は、地方で生まれ育った子供が、大学進学を機に都心へ出て行き、そのまま戻ってこない、という構図は、どこも共通しているのではないかと思うのですが、ではその戻ってこない子供を戻すにはどうすればいいのか?や、新たに新規居住者を探すにはどうすればいいのか?ということに、各県の行政は頭を悩ませているのですが、実際にそれが上手く行っているという試みは、今のところごく限られているようです。

そんななか、せめて荒れないように時折使ってくれる人がいないか、という希望を抱いて、Aiabnbのように単発の宿泊をマッチングするサイトに注目するのも分かる気がします。

事実、Airbnbと東京大学が共同で、民泊を利用して空き家の社会問題を解決できないかという研究が2年前から実施されています。

 

空き家×Airbnb=地方創生!? Airbnbと東京大学が共同研究を開始!民泊を通じて社会問題を解決へ

https://honichi.com/news/2017/01/30/akiyachihososeiairbnb/

 

「住む」というレベルでの居住が、引越や近所づきあいなど諸々含めてハードルが高いのであれば、「借りる」というある程度いつでも移動できるという一段低いハードルもありですし、「泊まる」という一夜限りの非常にインスタントな状況でも、日本の世論が受け入れられるのだったら、可能性は非常に高いのかなと感じますし、なんとなくですが今の状況を見ると、受け入れられそうな感覚はあります。

 

しかし、そんな民泊に登録して、年に1回あるか?ないか?の誰か利用を待ってメンテナンスしたりセキュリティーにあれこれ時間とお金を費やすよりも、現在の持ち主が、つまりその家で生まれ育った方やその子供が、年に1回でもいいのでルーツとなるその家に帰省し、掃除をしながら過去の自分や家族を見つめ直す、という絶好の機会になるんじゃないかなとも思います。

それはお墓参りの項でも述べました通り、自分と向き合うとてもいい機会かなと感じます。

 

そうは言っても年に1回じゃ家の中を掃除するだけで一杯一杯だよ、田舎の家には庭があって、草がそれはもう伸び放題なんだよ!

とおっしゃる方がいらっしゃいましたら、そこはそれ、当方のサービスをおすすめして下さいますと、有難いです(笑)3ヶ月、6ヶ月、1年と、ご要望に合わせた間隔を空けてご実家の見回りをさせて頂きます。